Hoe verkoop ik mijn woning zonder makelaar?

We geven je graag een overzichtje van wat er allemaal bij komt kijken als je besluit om het eerst maar eens zelf te proberen. Kijkend naar wat een makelaar doet zijn er een aantal dingen die je dan moet gaan doen:

• • • • Bepaal een goede verkoopprijs
      • Bepaal een kanaal (of meerdere) om jouw woning op te presenteren
      • Ga actief op zoek naar kopers
      • Je moet bezichtigingen begeleiden
      • Je moet in staat zijn om lastige vragen te beantwoorden
      • Je moet zelf de prijsonderhandeling kunnen doen
      • Je moet naar de notaris voor de overdracht

Om je hierdoorheen te helpen hebben we een aantal stappen voor je op een rijtje gezet van waar jij mee aan de slag kan als je zelf je eigen huis wilt verkopen.

Bepaal een goede verkoopprijs

De eerste stap is natuurlijk om een goede verkoopprijs te bepalen. Die vraagprijs verzin je natuurlijk niet zomaar. Kijk eens wat de verkoopprijs is van andere woningen bij jou in de straat. Een nog betere methode is om een taxateur in te schakelen. Die taxeert je woning en houdt daarbij ook rekening met eventuele verbouwingen die je woning misschien meer waard hebben gemaakt.

Heb je voor je zelf een minimum bedrag bepaald, dan kan je je woning aanbieden voor een zogenaamde ‘vanaf prijs’. Dat wil zeggen dat je dat bedrag minimaal voor je woning wilt ontvangen en dat je biedingen onder de vanaf prijs niet in overweging neemt.

Bovenop je verkoopprijs komen voor de koper natuurlijk nog de kosten koper. Die bestaan onder andere uit de overdrachtsbelasting, kadaster- en notariskosten en nog enkele andere posten.

Presenteer je woning met tekst en foto’s

Op alle woningensites kun je vele voorbeelden vinden over hoe je een tekst schrijft oer jouw woning. Probeer daar je eigen stijl in te vinden, dan val je meer op tussen de standaard omschrijvingen die makelaars vaak gebruiken. Benoem de pluspunten van je woning en beschrijf alle kenmerken per verdieping. Zo hou je het overzichtelijk.

Vertel ook iets over de buurt en over de nabijheid van bijvoorbeeld winkels, scholen en het openbaar vervoer. Schrijf positief, maar wel eerlijk. Klein kun je vervangen door knus. En een woning waar wel het een en ander aan gedaan moet worden kun je omschrijven als een leuke woning voor iemand die van klussen houdt. Controleer je tekst goed op spelfouten voordat je hem plaatst!

Maak goede foto’s van je woning. Foto’s geven een eerste indruk van je woning en zijn daarom echt essentieel. Goede foto’s maken is niet moeilijk mits je er wel even de tijd voor neemt en op een paar dingen let:

– Maak de foto’s op een dag dat de zon schijnt. Dat zorgt voor een warme, sfeervolle en lichte uitstraling van je woning, zowel voor de binnenkant als voor de buitenkant van je woning.

– Zorg dat je woning opgeruimd is en ruimte uitstraalt. Dat betekent niet alleen dat je binnen alles opruimt en schoonmaakt, maar bijvoorbeeld ook dat je ramen van binnen en buiten　schoon zijn (en de kozijnen goed in de verf zitten) en　dat je tuin of terras schoon, netjes en onkruidvrij is.

– Kamers kun je het beste vanuit een hoek fotograferen, dat geeft potentiele kopers het beste beeld van de ruimte zodat mensen meteen een idee hebben van de grootte van de ruimte.

Maak bekend dat jouw woning te koop staat

Nu is het tijd om zoveel mogelijk mensen te laten weten dat je woning op de markt is. Dat kun je op vele manieren doen:

– Je kunt een advertentie plaatsen op een van de vele woningensites waar je zelf je woning kunt verkopen. Jaap.nl is bijvoorbeeld een bekende website hiervoor. Zij doen dan een deel van de promotie voor je, in ruil voor een bedrag dat je aan hen betaalt.

– Er zijn diverse websites waar je heel eenvoudig een eigen website kunt maken voor jouw woning en waar je alle benodigde gegevens op kwijt kunt. Die pagina kun je vervolgens via je eigen social media weer delen. http://www.jeeigenwoningonline.nl/ is er één van.

– Maak een goed bericht op facebook of, nog beter, maak een facebookpagina voor de woning. Dat is niet moeilijk, kost je niets en je hebt zo een prachtige online omgeving waarmee je mensen kennis kunt laten maken met jouw woning. Die pagina kun je promoten door leuke stukjes te schrijven over jouw woning, over de straat, het dorp of de stad waar je woont.

– Vertel iedereen die je kent ook mondeling dat je je woning te koop zet als je ze spreekt!

Maak je woning klaar voor bezichtiging

Als je bent begonnen met het promoten van je woning, dan hoop je natuurlijk ook dat daar bezoekers op af komen. Als er kijkers komen geldt eigenlijk hetzelfde als voor de foto: zorg dat je woning opgeruimd is. En ook heel belangrijk, zorg voor een prettige geur in je woning! Je kunt ook een aantal persoonlijke spullen tijdelijk even opbergen om het woning nog aantrekkelijker te maken. Hoe meer ruimte er in je woning is, hoe beter. Een bos bloemen op tafel doet vaak ook wonderen voor de sfeer.

Tijdens de rondleiding zelf is het belangrijk dat je altijd eerlijk bent. Natuurlijk hoef je niet meteen een lijst van minpunten en gebreken met de kijkers door te nemen, maar als ze ernaar vragen kun je beter niets verzwijgen. Als verkoper heb je ook een meldingsplicht voor het noemen van eventuele gebreken.

Geef je kijkers de leiding, maar zorg wel dat ze overal komen. Jaag ze niet op, maar wacht geduldig terwijl ze rondkijken en beantwoord hun vragen rustig, eerlijk　en duidelijk.

Na de bezichtiging kun je je kijkers nog een kop koffie aanbieden om eventuele andere vragen te beantwoorden. Zo houdt je kijkers langer in je woning en heb je langer de tijd om vragen te beantwoorden dan tijdens de rondleiding.

De onderhandelingen

Hoe lang je er op moet wachten is natuurlijk niet te zeggen, maar op een dag is het zover: iemand heeft een bod gedaan op je woning! Het eerste bod is meestal te laag. Het is aan jou of je het bod reëel genoeg vindt om een tegenbod te doen, of dat je het afslaat. Als verkoper heb jij de touwtjes in handen. Als je haast hebt om je woning te verkopen zal je eerder geneigd zijn om een bepaald bod te accepteren, dan wanneer je alle tijd hebt.

Biedt de tegenpartij naar jouw zin na een paar keer bieden en tegenbieden nog steeds niet hoog genoeg, geef dan aan welke prijs je minstens voor je woning wilt hebben. Als je de ‘vanaf prijs’ hebt aangegeven dan kan je daar naar verwijzen. Dat bedrag zal iets onder je vraagprijs moeten liggen, maar boven het bod dat hij of zij doet. De potentiële koper kan dan ja of nee zeggen.

Als jullie er samen uit zijn dan kunnen jullie door middel van een koopakte de verkoop vastleggen. Een koopcontract kun je zelf opstellen, of een voorbeeld downloaden van de site van de Vereniging eigen huis.

Naar de notaris voor de koopovereenkomst

Voor de verkoop van een woning moeten er twee overeenkomsten getekend zijn: de koopovereenkomst en de akte van levering. De akte van levering kun je niet zelf maken, dat doet de notaris.

Omdat de kosten voor de notaris voor rekening van de koper zijn (kosten koper) worden de kosten voor de notaris meestal betaald door hen. De notaris is onmisbaar bij de overdracht van een woning. Hij wikkelt de juridische zaken rond de verkoop af. De koopovereenkomst en akte van levering moeten in zijn bijzijn ondertekend worden door zowel jou als de koper. Ook de sleuteloverdracht vindt vaak plaats bij de notaris.

De koper heeft volgens de wet een bedenktijd van drie dagen na het ontvangen van het ondertekende koopcontract. De koper kan binnen die bedenktijd zonder een reden te geven afzien van de koop.

Ook kan een koper voorwaarden van ontbinding in het koopcontract laten opnemen, de zogenaamde ontbindende voorwaarden. Dat betekent dat de overeenkomst vervalt op het moment dat aan die voorwaarden niet kan worden voldaan. Zo kan opgenomen worden dat de koop kan worden ontbonden als de koper de financiering van de woning niet op tijd geregeld krijgt. Voor jou als verkoper kan dit natuurlijk enige onzekerheid opleveren.

Na het verstrijken van de bedenktijd en de vervaldatum voor de ontbindende voorwaarden is de koop definitief. Mocht de koper nu alsnog de koop willen ontbinden, dan is hij jou een vergoeding verschuldigd. Gefeliciteerd, je hebt je woning helemaal zelf verkocht!

Natuurlijk kun je er altijd voor kiezen om alsnog een makelaar in te schakelen als blijkt dat zelf je woning verkopen toch lastiger blijkt dan je dacht. Curo Adviesgroep werkt samen met vier regionale makelaars met wie we je graag in contact brengen!